Aspects importants pour les propriétaires concernant le traitement fiscal des dettes hypothécaires

Les dettes hypothécaires jouent un rôle crucial dans la déclaration fiscale des propriétaires en Suisse. Voici quelques points de base à prendre en compte :

Déduction des intérêts hypothécaires :
Les intérêts hypothécaires, c’est-à-dire les intérêts que vous payez sur votre hypothèque, sont actuellement déductibles des impôts. Cela signifie que vous pouvez déduire les intérêts payés de votre revenu imposable, réduisant ainsi votre charge fiscale.

Valeur locative imputée :
En Suisse, les propriétaires sont imposés sur une valeur locative imputée. Il s'agit d'une valeur locative fictive que vous devez déclarer si vous vivez dans votre propre bien immobilier. La valeur locative imputée compense l'avantage de ne pas avoir à payer de loyer. Les intérêts hypothécaires peuvent être compensés contre cette valeur locative imputée.

Principe de la dette :
En Suisse, le « principe de la dette » s’applique, ce qui signifie que les dettes, y compris les dettes hypothécaires, réduisent les actifs imposables. Cela peut avoir un impact positif sur l'impôt sur la fortune.

Amortissement indirect :
De nombreux propriétaires en Suisse utilisent l'amortissement indirect de leur hypothèque via un plan de prévoyance lié (Pilier 3a). Les contributions au Pilier 3a sont déductibles des impôts jusqu'à un certain montant maximal. L'hypothèque reste nominalement inchangée, permettant ainsi de continuer à déduire les intérêts hypothécaires.

Optimisation fiscale :
La stratégie hypothécaire peut faire partie de l'optimisation fiscale. Maintenir un certain niveau de dette hypothécaire peut être avantageux pour les déductions fiscales. Cependant, cela doit toujours être considéré dans le contexte de votre situation financière globale et en consultation avec un conseiller financier.

Différences cantonales :
Les règles exactes varient d'un canton à l'autre. Il est donc conseillé de consulter votre administration fiscale cantonale ou un conseiller fiscal pour obtenir des informations spécifiques. Quelques exemples sont présentés ci-dessous.

Frais d'entretien déductibles :
Les coûts d'entretien courants de votre bien immobilier, tels que les assurances, les réparations et l'entretien, sont également déductibles.

Déduction forfaitaire vs. coûts réels

En Suisse, vous pouvez choisir entre une déduction forfaitaire et la déduction des coûts réels d'entretien. La déduction forfaitaire est plus simple car elle ne nécessite pas de répartition détaillée. Cependant, la déduction des coûts réels peut être plus avantageuse, notamment si vous engagez des frais d'entretien ou de rénovation élevés. Pour les propriétaires de copropriétés, cela est particulièrement vrai lorsque de grosses contributions annuelles à un fonds de rénovation sont effectuées. Les propriétaires doivent également noter que les investissements augmentant la valeur doivent être déclarés.

Différences cantonales

Les règles fiscales varient d'un canton à l'autre. Il est conseillé de consulter votre administration fiscale cantonale ou un conseiller fiscal pour connaître les réglementations spécifiques à votre canton. Voici un résumé pour les cantons de Zurich, Zoug et Thurgovie :

Coûts déductibles des biens immobiliers à Zurich

• Valeur locative imputée :
  Pour un appartement occupé par son propriétaire dans un immeuble d'habitation ou commercial, la valeur locative imputée est fixée à 70 % du loyer du marché.

• Frais d'entretien et de gestion :
  Ces frais peuvent être déduits soit forfaitairement, soit sur la base des dépenses réelles. La déduction forfaitaire est de 20 % du revenu locatif brut. Pour les biens immobiliers à usage commercial, seuls les coûts réels sont déductibles.

• Mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement :
  Les coûts liés aux mesures d'économie d'énergie et à l'utilisation des énergies renouvelables sont déductibles, à condition qu'ils ne soient pas subventionnés. Les coûts de démolition en vue d'une nouvelle construction sont également déductibles.

• Intérêts de droit de superficie :
  Ils peuvent être déduits en plus des frais d'entretien et de gestion.

Coûts déductibles des biens immobiliers à Zoug

• Frais d'entretien et de gestion :
  Vous avez le choix entre une déduction forfaitaire et la déduction des coûts réels. La déduction forfaitaire est de 10 % ou 20 % du loyer imputé, en fonction de l'âge du bâtiment.

• Mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement :
  Les coûts liés aux mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement sont déductibles. Les coûts de démolition en vue d'une nouvelle construction peuvent également être déduits.

• Valeur locative réduite en cas de sous-utilisation :
  En cas de sous-utilisation évidente d'un bien immobilier occupé par son propriétaire, la valeur locative peut être réduite.

Coûts déductibles des biens immobiliers à Thurgovie

• Frais d'entretien et d'exploitation :
  Les travaux de réparation récurrents, les primes d'assurance sur les biens, les taxes annuelles et d'autres coûts spécifiés sont déductibles.

• Mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement :
  Comme dans les autres cantons, les coûts liés aux mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement sont déductibles.

• Coûts de démolition :
  Les coûts de démolition en vue d'une nouvelle construction sont également déductibles à Thurgovie.

Cas particuliers pour les investissements en économie d'énergie et protection de l'environnement

Les investissements destinés à l'économie d'énergie et à la protection de l'environnement, ainsi que les coûts de démolition en vue d'une nouvelle construction, constituent une catégorie spéciale de dépenses fiscales déductibles. Ces coûts peuvent être déduits sur les deux périodes fiscales suivant l'investissement si leur déduction complète n’a pas été possible au cours de la période fiscale d'origine.

Délimitation et traitement des frais d'entretien des biens immobiliers

Il est crucial de différencier les frais d'entretien qui préservent la valeur de ceux qui augmentent la valeur. Les dépenses de préservation sont déductibles des impôts, tandis que les dépenses d'augmentation de la valeur ne le sont pas pour l'impôt sur le revenu, mais peuvent être prises en compte comme coûts d'investissement pour l'impôt sur les gains immobiliers.

Conseil pratique : Documentation des investissements dans les biens immobiliers

Une documentation précise est essentielle pour des raisons fiscales, notamment en ce qui concerne l'impôt sur les gains immobiliers. En soumettant une liste détaillée des investissements, vous fournissez la preuve que certaines dépenses ont entraîné une augmentation de la valeur, ce qui pourrait considérablement réduire votre charge fiscale.

Résumé

Investir dans une maison en Suisse peut être une décision financière judicieuse, offrant non seulement un confort personnel, mais aussi des avantages fiscaux. Il est essentiel d'examiner attentivement les possibilités et les réglementations et de consulter un conseiller professionnel pour tirer le meilleur parti de votre investissement.

Liens importants pour les coûts d'entretien déductibles par canton :

• Coûts d'entretien déductibles à Zurich
• Coûts d'entretien déductibles à Zoug
• Coûts d'entretien déductibles à Thurgovie
• Coûts d'entretien déductibles à Schwyz
• Coûts d'entretien déductibles à Lucerne
• Coûts d'entretien déductibles aux Grisons
• Coûts d'entretien déductibles au Tessin
• Coûts d'entretien déductibles à Berne
• Coûts d'entretien déductibles à Bâle-Campagne